Miete für nicht vorhandene Küche

Einen kuriosen Fall hatte nun der Bundegerichtshof in Karlsruhe (BGH) zu entscheiden. Wie Spiege-Online berichtet hatte eine Frau eine Wohnung gemietet, zu der auch eine Küche gehörte, auf die ein bestimmter Anteil der Miete in Höhe von etwa 17,- € entfiel. Im Jahr 2010 kaufte die Frau eine eigene Küche. Die Küche des Vermieters kam mit dessen Zustimmung in den Keller, wo die Mieterin sie lagern musste. An der Miete änderte sich nichts. Erst als die Küche im Jahr 2014 aus dem Keller gestohlen und dem Vermieter von der Versicherung ersetzt wurde, wollte die Mieterin nicht länger für die Küche zahlen. Sie minderte die Miete entsprechend um knapp 16,- € im Monat; zu Unrecht wie der BGH nun entschieden hat.

Dabei ist die Sichtweise der Mieterin eigentlich gut zu verstehen. Sie kann die im ursprünglichen Mietvertrag vorgesehene Küche nicht mehr nutzen, weil sie gestohlen wurde, und der Vermieter ist für diesen Verlust in vollem Umfang von der Versicherung entschädigt worden. Warum sollte sie also weiter bezahlen?

Die vollständige Begründung des Bundesgerichtshofs ist noch nicht veröffentlicht, so dass man bei der Bewertung der Entscheidung ein Stück weit vorsichtig sein muss. Soweit schon bekannt, ist für den BGH der wohl entscheidende Punkt die Anschaffung der neuen Küche durch die Mieterin im Jahr 2010. Und sieht man sich das Recht der Mietminderung einmal genauer an, wird die Entscheidung verständlich.

Mieter und Vermieter schließen einen Vertrag. Der Vermieter überlässt dem Mieter die Mietsache zur Nutzung und erhält dafür die Miete. Was genau der Vermieter dem Mieter überlassen muss und was der Mieter damit machen darf, ist im Mietvertrag festgelegt. § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt nun, dass der Mieter nur noch eine angemessen geminderte Miete schuldet, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ aufhebt oder verringert. Der Mieter schuldet also nur dann die volle Miete, wenn er die gemietete Sache in vollem Umfang so nutzen kann, wie es im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Danach würde man immer noch meinen, dass die Mieterin im Recht ist. Im (ursprünglichen) Mietvertrag stand, dass in der Wohnung eine Küche installiert ist, die der Vermieter angeschafft hatte und die sie als Mieterin nutzen durfte. Nun ist diese Küche nicht mehr da. Sie kann sie also nicht mehr wie im Vertrag vorgesehen nutzen.

Der einmal geschlossene Mietvertrag ist aber nicht in Stein gemeißelt. Er kann jederzeit geändert werden, wenn Mieter und Vermieter sich einig sind. Und genau das ist hier im Jahr 2010 passiert, als die Mieterin eine eigene Küche anschaffte und mit dem Vermieter vereinbarte, dass dessen alte Küche im Keller gelagert werden sollte. Nach dieser Änderung waren sich Mieterin und Vermieter einig, dass die Mieterin die alte Küche nicht mehr nutzen sollte.

Der BGH sagt nun, dass man bereits im Rahmen dieser Vertragsänderung auch die Miethöhe hätte ändern müssen, wenn die Mieterin der Meinung gewesen wäre, die Wohnung sei nun, ohne die alte Küche, für sie weniger wert. Hier hatte die Mieterin aber auf die Nutzung der alten Küche verzichtet, gleichzeitig aber die alte Miete 4 Jahre lang ohne Klagen weiter gezahlt. Die Frage, die sich nun stellen muss, ist doch, ob sich für die Mieterin durch den Diebstahl der Küche etwas geändert hat. Dadurch dass die Küche nun nicht mehr im Keller lagert, steht sie nicht schlechter als zuvor. Dass sie die Küche nicht mehr nutzen kann, liegt nicht an dem Diebstahl, sondern an ihrer eigenen freien Entscheidung 4 Jahre zuvor, ihr Nutzungsrecht aufzugeben. Ein Mangel im Sinne des Mietrechts liegt daher nicht vor.

Das wäre selbstverständlich anders gewesen, wenn die Küche noch, wie ursprünglich vorgesehen in der Wohnung gestanden hätte und von der Mieterin genutzt worden wäre. Dann wäre der Vermieter auch weiter dafür verantwortlich gewesen, dass ihr eine funktionsfähige Küche zur Verfügung steht. Eine Mietminderung wäre zulässig gewesen, auch wenn der Vermieter für den Diebstahl natürlich nicht verantwortlich ist.

Dass der Vermieter eine Entschädigung von der Versicherung erhalten hat, ist im Übrigen völlig unerheblich, weil es mit dem Mietvertrag nichts zu tun hat. Die Versicherung ersetzt nur den Schaden, den der Vermieter dadurch hat, das die weiterhin in seinem Eigentum stehende Küche nun verschwunden ist. Er hätte sie ja sonst zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise nach einem Auszug der aktuellen Mieterin, wieder einbauen können. Die Mieterin hat dagegen kein schützenswertes Interesse daran, dass die Küche in ihrem Keller steht. Es gibt daher keinen Grund, ihr die Zahlung der Versicherung zu gute kommen zu lassen.

Rechtsanwalt Elmar Kirst